POTENCIAL CONSTRUTIVO EM CURITIBA
Entenda como funciona o potencial construtivo.
O potencial construtivo adicional permite ampliar determinados parâmetros urbanísticos de um imóvel, observados os limites e condições estabelecidos pela legislação de Curitiba.
Sua utilização pode envolver aumento de área computável, acréscimo de pavimentos, alteração de uso ou ampliação de porte, conforme o enquadramento urbanístico do empreendimento.
A legislação municipal estabelece três instrumentos principais: Transferência do Direito de Construir (TDC), Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e Cotas de Potencial Construtivo (CPC).
A Direção atua na análise de viabilidade, no dimensionamento econômico e na estruturação das operações necessárias para aquisição, concessão e transferência de potencial construtivo.
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
TDC, OODC e CPC: entenda as diferenças.
A legislação de Curitiba prevê três instrumentos para aquisição de potencial construtivo adicional. Embora possam resultar em acréscimos aos parâmetros urbanísticos, possuem finalidades, critérios de cálculo e procedimentos distintos.
TDC
Transferência do Direito de Construir
Permite transferir potencial construtivo originado de imóveis enquadrados nas hipóteses legais, como patrimônio cultural e reservas ambientais, para outros imóveis aptos a recebê-lo.
A transferência depende de autorização municipal e considera as características dos imóveis cedente e receptor, seus coeficientes de aproveitamento, valores de referência e fatores de correção.
OODC
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Permite obter potencial adicional diretamente do Município, mediante contrapartida financeira.
O valor é calculado conforme a área adicional pretendida, o coeficiente de aproveitamento básico, o valor unitário do terreno e os fatores legais aplicáveis.
CPC
Cotas de Potencial Construtivo
Modalidade de concessão onerosa utilizada em situações específicas, como determinados acréscimos de área, construção ou ampliação de áticos e regularização de edificações.
Cada cota corresponde a 1 m² de área construída, observadas as condições legais e a valoração estabelecida pelo Município.
Essa é a composição exigida como regra geral para acréscimos de potencial construtivo adicional em um mesmo empreendimento, ressalvadas as hipóteses específicas previstas na legislação.
COMPOSIÇÃO DO POTENCIAL ADICIONAL
50% OODC + 50% TDC
PROCESSO
Da análise do imóvel à formalização.
O percurso reúne quatro etapas: diagnóstico, simulação, negociação e formalização. A ordem dos protocolos e pagamentos varia conforme a modalidade. A simulação é preliminar e depende da confirmação documental e da análise municipal.
1. Análise urbanística
Avaliamos zoneamento, coeficientes, parâmetros máximos, uso pretendido e as características do imóvel receptor ou cedente.
Definição da necessidade e da viabilidade da operação.
2. Simulação econômica
Dimensionamos a área necessária, a composição dos instrumentos aplicáveis e o custo estimado da operação.
Comparação de cenários antes da aquisição ou venda.
3. Estruturação da operação
Identificamos potenciais compatíveis, estruturamos a negociação e organizamos a documentação necessária para a transferência.
Conexão entre compradores e vendedores qualificados.
4. Certidão e registro
Acompanhamos os protocolos perante os órgãos municipais até a emissão das certidões e as averbações aplicáveis no Registro de Imóveis.
Conclusão documental da operação.
Tem um projeto em análise?
Simulamos a operação antes da aquisição.
CÁLCULO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO
Como é calculado o potencial construtivo em Curitiba?
O cálculo depende da modalidade de aquisição, dos parâmetros urbanísticos do imóvel e da finalidade do acréscimo pretendido.
Além da área adicional necessária ao projeto, devem ser considerados os coeficientes de aproveitamento, os valores de referência dos terrenos e os fatores de correção previstos na legislação municipal.
1. OODC: cálculo da contrapartida financeira
Na Outorga Onerosa do Direito de Construir, o valor devido ao Município é calculado pela fórmula:
Vp = (A / Ca) × Vu × Fc (× IPU, quando aplicável)
O cálculo considera a área adicional, o coeficiente de aproveitamento básico, o valor unitário do terreno, o fator de correção e, quando incidente, o Índice de Prioridade Urbanística.
2. TDC: cálculo do potencial a transferir
Na Transferência do Direito de Construir, a quantidade de potencial necessária é determinada pela relação entre os imóveis cedente e receptor:
Pc = Ptr × (Vur / Vuc) × (Cc / Cr) × Fc
A fórmula considera a área adicional pretendida, os valores unitários dos terrenos, os coeficientes de aproveitamento e o fator de correção aplicável.
Por isso, a quantidade de potencial debitada do imóvel de origem pode ser diferente da área efetivamente acrescida ao empreendimento receptor.
3. CPC: cálculo das cotas
Nas Cotas de Potencial Construtivo, o valor é calculado conforme a quantidade de área e o valor unitário da cota correspondente à localização e ao enquadramento do imóvel.
Vp = A × Vup
Em determinadas hipóteses de regularização simplificada, também é aplicado um fator de correção específico.
Os valores das cotas são definidos e atualizados pelo Município.
Cálculo urbanístico não é preço de mercado
Na TDC, o cálculo urbanístico não define o preço de mercado. Já o preço comercial da negociação entre particulares depende das condições de mercado, da disponibilidade do potencial e das características da operação.
A Direção integra essas duas análises para estruturar negociações tecnicamente viáveis e economicamente eficientes.
Os valores apresentados em simulações são estimativos e dependem da confirmação dos parâmetros e da análise dos órgãos municipais competentes.
CONCESSÃO E TRANSFERÊNCIA
Da concessão à utilização do potencial construtivo
Na Transferência do Direito de Construir (TDC), o procedimento administrativo envolve etapas distintas, regulamentadas pelo Município de Curitiba.
1. Certidão de concessão
Reconhece o potencial construtivo transferível originado de determinado imóvel, estabelecendo sua quantidade e as condições legais aplicáveis.
A concessão deve ser averbada na matrícula do imóvel de origem, observadas as exigências registrais pertinentes.
2. Certidão de transferência
Autoriza a utilização de determinada quantidade de potencial em um imóvel receptor, após a análise de compatibilidade urbanística e o cumprimento das exigências municipais.
A certidão identifica os imóveis envolvidos, a quantidade transferida e os parâmetros urbanísticos autorizados.
3. Condições para utilização
A expedição do alvará de construção do imóvel receptor depende da prévia emissão da certidão de transferência de potencial construtivo, quando essa modalidade for utilizada.
A liberação do potencial também pode estar condicionada ao cumprimento de obrigações de preservação ambiental, conservação ou restauro do imóvel de origem.
Atenção: a transferência do potencial para utilização em outro imóvel não se confunde com a transferência da titularidade da concessão, que possui requisitos e restrições próprios.
PERGUNTAS FREQUENTES
Principais dúvidas sobre potencial construtivo em Curitiba
Reunimos algumas das dúvidas mais comuns de construtoras, arquitetos, compradores e proprietários que desejam compreender melhor a operação de potencial construtivo.
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Não. A certidão de concessão reconhece o potencial transferível originado de determinado imóvel. Para sua utilização em outro terreno, é necessário cumprir os requisitos municipais e obter a respectiva certidão de transferência.
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Não. A possibilidade depende do zoneamento, dos parâmetros máximos admitidos e das condições previstas na legislação municipal. A viabilidade precisa ser analisada individualmente para cada imóvel receptor.
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Não necessariamente. Na TDC, são aplicados fatores de conversão relacionados aos imóveis cedente e receptor, incluindo coeficientes de aproveitamento, valores de referência dos terrenos e fatores de correção.
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Sim, quando autorizada pela legislação e pelas condições da concessão. A transferência parcial para utilização em um imóvel receptor não se confunde com a transferência da titularidade da concessão, sujeita a regras próprias.
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A negociação depende da natureza do direito e da operação pretendida. Nas concessões originadas de patrimônio ambiental cultural ou RPPNM, por exemplo, a transferência da titularidade da concessão somente pode ocorrer juntamente com a transferência do imóvel de origem, conforme a regulamentação municipal.
Isso não impede, observadas as condições legais, a transferência do direito de construir para utilização em outro imóvel.
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DC, a certidão de transferência deve ser emitida previamente à expedição do alvará de construção do imóvel receptor, observadas as exigências administrativas pertinentes.
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O cálculo urbanístico estabelece a quantidade de potencial necessária à operação. Já o preço comercial da TDC depende das condições negociadas entre as partes, considerando disponibilidade, origem, características do potencial e demanda do mercado imobiliário.
Por isso, recomendamos realizar uma simulação técnica e econômica antes da conclusão da negociação.
TRANSFORME A ANÁLISE EM UMA OPORTUNIDADE
Seu próximo passo começa com uma análise de viabilidade.
Seja para ampliar o potencial de um empreendimento ou disponibilizar um direito construtivo ao mercado, a Direção integra conhecimento urbanístico, análise econômica e experiência comercial para estruturar a operação.
